Leiderschap

Hommeles in hypothekenland 

De ooit zo bedaagde hypotheekmarkt is in wild water. Neemt fintech nu ook de financiering van uw woning over? 

Je spaargeld levert bij de bank niks op. Waarom zou je het dan niet in huizen stoppen? Huizenbezitters zijn trouwe betalers van hun hypotheekrente. Die paar procent die ze elke maand overboeken, het is misschien niet veel, maar toch een ander verhaal dan de miezerige spaarrente van de banken. Deze zomer bemachtigde ‘crowdfundhypotheekverstrekker’ Jungo een AFM-vergunning, en die wil het dit jaar nog gaan gebruiken. Particulieren kunnen binnenkort in hypotheken inleggen en daarop tot 3,5 procent rente vangen. Geen spaardeposito dat daar tegenwoordig nog tegenop kan. Disruptieve uitdagers Jungo is de nieuwste en potentieel meest disruptieve uitdager op de hypotheekmarkt. Ooit was die markt een baken van rust en risicovrij verdiende rendementen, maar inmiddels is het een woelwater geworden, met gevaarlijke onderstromen voor banken en hypotheekadviseurs. De toevloed van nieuwkomers springt daarbij het meest in het oog. De hippe huizenkoper heeft geen Rabo-hypotheek meer, maar financiert zijn huis bij Munt, Tulp, Venn of bijBouwe. Een lening die je bovendien zelf kunt afsluiten, bij Hypotheek24. Een volgende lichting start-ups, onder wie dus Jungo, wordt nog dit jaar op de markt verwacht. De extreem lage rente en de gunstige Nederlandse marktsituatie zijn belangrijke verklaringen voor de toevloed. In zekere zin is er ook sprake van een inhaalslag. Tijdens de crisis lag de markt op zijn gat. De hypotheekomzet, in 2007 nog goed voor 115 miljard euro, was in 2013 nog maar 37 miljard. Maar in 2015 groeide de markt weer, met 28 procent, tot 62 miljard euro. Ook de eerste twee kwartalen van 2016 waren uiterst goed, met een groei van boven de 20 procent. Tijdens de crisis waren de hypotheekverstrekkers druk met de afdeling bijzonder beheer, de wanbetalers. Voor innovatie was geen ruimte. Dat is nu wel anders. Snel in bedrijf Met de lage rente meldde zich bovendien een nieuwe groep kapitaalverstrekkers op de markt. Traditiegetrouw kwam de hypotheekfinanciering van de balans van de banken zelf. Maar nu staatsobligaties vrijwel niets meer opbrengen, zoeken ook veel institutionele beleggers een alternatief. Hypotheken passen daar uitstekend bij – en dan vooral in Nederland, waar de betalingsmoraal hoog is. Een pakket hypotheekcontracten levert al snel 1,5 tot 2 procent meer op dan een staatsobligatie, tegen weinig extra risico. Veel van de start-ups op de hypotheekmarkt zijn ontstaan als instrument waarmee beleggers (zoals pensioenfondsen en buitenlandse investeerders) hun geld willen wegzetten. De Nederlandse infrastructuur is gunstig voor hen, zegt Matthijs Mons, partner bij adviesbureau Yellowtail. ‘Er zijn veel partijen op de markt die beleggers kunnen helpen.’ Het grote aantal hypotheekadvieurs in Nederland staat bovendien te springen om nieuwe aanbieders, zegt hij. ‘Daarmee wordt de keuzemogelijkheid voor de klant groter en kan de intermediair zijn onafhankelijkheid naar de klant toe onderstrepen.’ Zelf een distributienetwerk opzetten als nieuwkomer is dus nauwelijks nodig. Daarnaast kent Nederland enkele grote serviceproviders (zoals Stater en Quion), die een belangrijk deel van de administratieve afhandeling, zoals het offerteproces en beheer, uit handen kunnen nemen. Ook dat hoeven de nieuwkomers dus niet meer zelf te doen. De investeringen om in Nederland de markt op te gaan, kunnen daarmee beperkt blijven. ‘Vaak kun je in 3 tot 5 maanden in bedrijf zijn’, zegt Mons. Je hypotheek in 8 minuten De toestroom van vers kapitaal is niet het enige dat de markt op zijn kop zet. Ook de technologische innovatie helpt mee. Terwijl we razendsnel online kopen, afrekenen en bankieren, is de hypotheekaanvraag nog steeds een stroperig proces, met verschillende adviesgesprekken, dat makkelijk weken in beslag neemt. Dat kan beter, vonden sommige ondernemers. ‘Veel klanten willen meer keuzevrijheid’, zegt Bouwe Kuik, oprichter van bijBouwe. Deze sinds eind 2015 actieve hypotheekaanbieder handelt het hele proces online af. De klant kan ervoor kiezen het helemaal zelf te doen. ‘Een hypotheek afsluiten kan sneller en goedkoper. De klant wil duidelijkheid. Met technologie kan dat ook.’ Waar het misschien naartoe gaat is al in de VS te zien: daar is Rocket Mortgages actief, waar online hypotheken in 8 minuten te regelen zijn. In Nederland kan zo’n ‘robothypotheek’ voorlopig nog niet. De huizenkoper moet hier nog loonstrookjes en belastingaangiftes laten zien, die handmatig worden beoordeeld. Maar partijen in de sector werken nauw samen om deze documenten in één app te krijgen. Dat maakt de deskundig adviseur overigens nog niet overbodig, zo is de consensus in de sector. ‘Maar daarbij moet je dan meer denken aan iemand die meedenkt met de klant en enkele cruciale vragen stelt’, zegt Joppe Smit, strategisch consultant bij adviesbureau IG&H. ‘Hulp bij zelfbediening, zeg maar.’ De hele klantreis De hypotheekmarkt biedt nieuwe aanbieders kansen op verschillende momenten in de ‘klantreis’. Met data kunnen ze bijvoorbeeld patronen in de levensloop van de klant signaleren, waarop de hypotheekverstrekker proactief kan inspelen. Smit: ‘Partijen die dit goed beheersen, kunnen daaruit veel nieuwe business halen. Ze kunnen klanten wegkapen voor de neus van bestaande partijen die langzamer zijn.’ Het marktaandeel van de grootbanken op de hypotheekmarkt is de afgelopen jaren al tot onder de 50 procent gedaald. Om verdere afkalving te voorkomen, moeten ze mee in de verbeterde dienstverlening met snellere beoordelingen en doe-het-zelf-hypotheken. ABN Amro biedt daarom als eerste grootbank nu ook ‘execution only’ online hypotheken. Grootbanken ‘De grootbanken zitten in een lastige situatie’, zegt Matthijs Mons van Yellowtail. In het verleden hebben ze enorme hypotheekportefeuilles opgebouwd. Die van de Rabobank spant de kroon: zo’n 200 miljard (!) euro. Maar met hun tarieven moeten de banken opboksen tegen de nieuwkomers, die te maken hebben met veel minder hoge kapitaalseisen. Die kapitaalseisen zijn een heikel punt. Een nieuw pakket internationale eisen is in de maak (‘Basel IV’ genoemd). Daarin komt mogelijk de eis dat de Nederlandse banken grote kapitaalbuffers voor hun hypotheekportefeuilles hebben. De bankenlobby werkt op hoge toeren om dat te voorkomen. De uitkomst? Onzeker. De grootbanken kunnen de hypotheken niet missen, denkt Matthijs Mons. Het is nog steeds een zeer lucratieve markt, zegt hij. De aan de klant berekende rente mag dan gedaald zijn, de rente die de banken zélf betalen is nog veel lager. ‘Bovendien: waar ga je als bank dan je geld mee verdienen? Niet met spaargeld, en ook niet met betalingsverkeer.’ Dág, middle man Met hun omvang hebben de grootbanken nog voldoende slagkracht om mee te gaan in de digitalisering, om nieuwe concurrenten en hun slimme apps het hoofd te bieden. Anders is het voor de grote aantallen hypotheekadviseurs. De opkomst van fintech kan bij hen écht disruptieve gevolgen hebben. Momenteel betaal je bij een hypotheekaanvraag al snel 2.500 euro aan advieskosten. BijBouwe heeft tarieven vanaf 595 euro. Internet drives out the middle man. Joppe Smit (IG&H): ‘Hypotheekadvies wordt een stuk minder arbeidsintensief. De werkgelegenheid in de markt zal aanzienlijk verminderen.’