Op 1 januari 2012 sluit Fame Music Store in de Amsterdamse Kalverstraat na 21 jaar de deuren. Voorgoed. De muziekwinkel, lang het vlaggenschip van de Free Record Shop, zag de laatste jaren de cd-verkoop elk jaar met ruim 10 procent krimpen. En dus vindt men het nu mooi geweest.
Het is een symptoom dat in vrijwel alle winkelgebieden in Nederland terug is te vinden. Sinds 2003 daalde het aantal muziekwinkels al met ruim 40 procent, tot 589 begin dit jaar. In het boekenvak gaat het al niet veel beter: begin 2011 waren er nog 808 van over in Nederland, 14 procent minder dan acht jaar eerder. En reisbureaus? Vroeger waren ze op bijna elke straathoek te vinden, nu zijn ze vrijwel verdwenen, omdat nog maar een op de vijf vakanties daar wordt geboekt.
Het zijn cijfers die de retailvastgoedsector de stuipen op het lijf moeten jagen. Want niet alleen de opkomst van e-commerce zorgt voor veel minder klanten in de winkelstraten, de recessie en trends als vergrijzing en in sommige regio’s zelfs bevolkingskrimp doen daar nog een schepje bovenop. Net als de trend naar steeds grotere winkels met volop parkeerruimte, waar in de binnenstad zelden plaats voor is.
CityTraffic, een organisatie die passantenstromen in Nederland onderzoekt, laat zien dat in 2010 en 2011 in Nederland nog maar zes weken van het jaar het gemiddelde winkelbezoek van 2007 werd gehaald. De rest van het jaar – 46 weken – zit eronder.
Treurnis alom dus in winkelland. De afgelopen 10 jaar groeide het Nederlandse winkeloppervlak met ruim een kwart tot zo’n 33 miljoen vierkante meter. Nu zien we daarvan de terugslag. Vorig jaar nam de leegstand bijvoorbeeld met bijna 10 procent toe. In Nederland staat nu zo’n 8 procent van de winkelruimte leeg, zo’n drie miljoen vierkante meter winkelvloer, ongeveer evenveel als de oppervlakte van de gemeente Culemborg. In sommige winkelgebieden loopt de leegstand zelfs op tot 30 procent.
En dat zal niet zomaar veranderen, zegt Gertjan Slob, directeur bij winkelonderzoeker Locatus. “Vergrijzing heeft minstens evenveel impact als internet. Oudjes zijn nu eenmaal niet zo dol op winkelen. En bovendien: ook de ondernemers zelf worden ouder en zien geen opvolger meer.”
Als we op de huidige voet doorgaan, staan over vier jaar nog eens vier keer zoveel winkelmeters leeg als nu, verwacht Cor Molenaar, bijzonder hoogleraar eMarketing & Distance Selling aan de Erasmus Universiteit, directeur van adviesbureau eXQuo en auteur van het boek Het einde van winkels?, dat al enkele weken bovenaan de beststellerlijsten prijkt. “De topwinkelstraat heeft vaak weinig last”, zegt hij. “De omgeving daaromheen en zeker de buurtgerichte winkelcentra moeten de grootste klappen incasseren. Neem Arnhem. De Rijnstraat is als toplocatie nog altijd in trek, maar de sfeer op de Steenstraat en rondom de Markt is erg triest geworden. Zo kan ik nog tal van voorbeelden opnoemen: de winkelgebieden in Dordrecht, Vlissingen of Barendrecht verpauperen zienderogen. Winkels trekken weg of leggen het loodje, panden blijven leegstaan, omwonenden pakken hun boeltje op en verhuizen naar elders.”
Op de beste plekken in de stad, de A1locaties, is de leegstand met 2,4 procent inderdaad nog wel te overzien, blijkt uit gegevens van Locatus. Op de B- en Clocaties is de leegstand met respectievelijk 9 en 11 procent veel heftiger. Om nog maar te zwijgen over het groeitempo van de leegstand op C-locaties: 35 procent.
|
|
Voor een uitweg uit de malaise hoeven winkeliers en hun winkeleigenaren hun hoop niet te vestigen op de overheid. Zo hebben gemeentes toegestaan dat de eerste helft van dit jaar nog 190.000 vierkante meter winkelruimte is bijgebouwd, terwijl in dezelfde periode ook 185.000 meter leegkwam. Maar de winkelier verder tegemoet komen, ho maar, zegt Molenaar. “Gemeentes hebben decennialang niet anders gedaan dan winkeltje pesten. Het is retailers nauwelijks toegestaan de winkelstraat op te leuken. Kledingrekken of plantenbakken buiten zetten is vaak verboden, parkeertarieven zijn torenhoog. Wie een middagje winkelt in de binnenstad, moet er vaak meer dan 10, 20 euro voor afrekenen. Dat is toch niet leuk meer?”
Johan Weeber, die een eigen adviesbureau heeft onder de naam Retail Prospect, haalt het voorbeeld aan van winkelcentrum Parade in Den Haag. “Via een kurkentrekkerconstructie rijden bezoekers hun auto naar de ondergrondse parkeergarage, 20 minuten later staan ze pas in de winkel. De consumentvriendelijkheid is volledig zoek. In de vorige decennia werden projecten gerealiseerd op basis van stedenbouwkundige aspecten. Het moest er allemaal prachtig uitzien en vooral imponeren in het stadsbeeld, maar of de consument er wat mee opschoot, was vers twee.”
Maar genoeg kommer en kwel nu. De grote vraag is: is er nog een uitweg? Molenaar denkt van wel. “De leegstand zal deels worden omgebogen door herinrichting”, voorspelt hij. “Dat is een belangrijk voordeel ten opzichte van de kantorenmarkt: het is vaak een fluitje van een cent om een winkel een nieuwe bestemming te geven, naar wonen of naar dienstverlening.”
Daarnaast worden binnensteden meer ontmoetingsplaatsen dan aankoopcentra, denkt hij. “Je gaat straks op de eerste plaats naar de stad voor de gezelligheid. Producten kopen is als het ware bijzaak.”
Maar ook dat biedt kansen, denkt hij. Er ontstaat zo bijvoorbeeld meer ruimte voor kleinschaligheid en ondernemerschap. In een social shoppingomgeving wil de consument niet de Blokkers, Kruidvatten en Zeemannen van deze wereld, maar leuke, onverwachte, spannende winkeltjes. Niet per se onder de vlag van een formule. Zelfstandige, opvallende initiatieven zijn meer dan welkom.
Maar dat gaat allemaal niet vanzelf, vult hij wel aan. Winkelen mag dan nog steeds vrijetijdsbesteding nummer 1 zijn, “wil de winkel als verkooplocatie overeind blijven, dan moeten we nu de bakens verzetten. De gemeentelijke overheid en projectontwikkelaars moeten beter gaan beseffen dat de binnenstad geen projectlocatie is, maar een consumenten- en winkelgebied.”
Ook Huib Lubbers, adviseur bij Retail Management Center en directeur van CityTraffic, ziet nog brood in de binnenstad. “De toekomst is aan multichannel”, zegt hij. “Op internet zijn het niet zozeer de web-only-winkels die het goed doen, maar de retailers die online én offline zijn te vinden. Fysieke vestigingen blijven dus belangrijk.” Wel is het daarbij noodzakelijk méér te bieden dan alleen spullen en een kassa. “Als er te weinig beleving zit in de koopomgeving, kun je net zo goed thuis winkelen vanachter de pc. Of dan gaat de mobiele consument gewoon naar een andere stad”, zegt Lubbers. Historische steden als Deventer, Haarlem en Maastricht zijn daarbij sterk in het voordeel, zegt hij. Maar succes heeft niet alleen te maken met historische kwaliteiten van een plaats. Kijk naar Hoofddorp. Geen greintje historie, maar wel een hypermodern winkelcentrum van grote proporties met actuele winkelformules. En dus ook: minder leegstand.
Hoe bedreigend is internet voor de winkel?De groei van de verkoop van spullen via internet is groot, maar sterk per branche verschillend. Volgens het recent gepubliceerde trendrapport Thuiswinkel Multichannel Monitor wordt bijna een derde van alle aankopen (30,6 procent) gedaan via internet. Maar dat hangt ook sterk af van wat wordt meegeteld: verzekeringen en reizen gaan veelal online, maar dagelijkse boodschappen (nog) vrijwel niet. De totale detailhandelsomzet in Nederland bedraagt 83 miljard euro, de omzet van webwinkels dit jaar gezamenlijk ongeveer 8 miljard. Trek je daar de omzet van reizen en tickets vanaf, dan blijft ongeveer de helft over. Wel stijgt de omzet van internetverkopen nog steeds elk jaar met zo’n 10 tot 15 procent. Vooral het aantal bestellingen is hiervan de belangrijkste oorzaak: waar dat steeg van gemiddeld 4,3 in de eerste helft van 2010 tot 4,6 begin dit jaar, nam de grootte van elke order gemiddeld iets af, van 120 euro begin 2010 naar 116 dit jaar.
|
Ook vastgoedpartijen lijken steeds meer die kant op te denken. Niet meer alleen meters verhuren, maar meedenken in hoe van een centrum een beleving is te maken. Zoals Corio, een van de grootste retailvastgoedbeleggers met prominente locaties als Shopping Center Alexandrium in Rotterdam, Hoog Catharijne in Utrecht en Villa ArenA in Amsterdam in portefeuille.
Caroline Kievit, coo: “Een winkelcentrum is steeds meer een meeting place om inspiratie op te doen, lekker te genieten en te ontspannen. Dat hebben exploitanten nu heus wel in de gaten. Kijk eens naar onze herontwikkeling van Hoog Catharijne. Dat wordt straks veel meer dan een rij winkels. Je kunt hier ook lekker uitgaan en genieten, en vanaf heel binnenkort met een wifi-verbinding gratis overal internetten. Wat die ontwikkeling betreft is eerst Hoog Catharijne aan de beurt, de rest volgt snel”, oordeelt Kievit optimistisch.
Johan Weeber zegt dat exploitanten en projectbouwers wel moeten. “Een traditioneel winkelproject krijgt de consument niet uit zijn luie stoel. Je moet nu echt iets bijzonders te bieden hebben, wil je mensen kunnen verleiden.” Dirk Mulder, sectorspecialist Handel bij ING, verwacht dat de detailhandel veerkrachtig genoeg is om aan te haken bij de veranderende consumentenbelangstelling. Hij schreef in een recent rapport weliswaar dat internet in 2020 goed is voor 40 procent van alle kledingverkoop, maar ziet daarmee de binnenstad nog niet verdwijnen. “Zonder een dosis service en het vermogen in te spelen op consumentenwensen ben je als retailer echt gezien. Gelukkig kom ik volop inspirerende ondernemers tegen die begrijpen dat er meer nodig is dan 10 jaar geleden om de consument te verleiden. De bakens moeten verzet worden in de detailhandel, maar dat signaal komt volgens mij steeds beter aan.
|
|
|
|