De kantoormarkt kantelt. In het voordeel van huurders. Laat daarom geen nieuw duurzaam kantoor bouwen, maar blijf je oude kantoor huren.

Laat het wel zo duurzaam mogelijk renoveren. Dat adviseert projectontwikkelaar Local.

Gebruikers krijgen dan volgens de groene ontwikkelaar wat ze echt willen, namelijk comfort, en eigenaren krijgen ook wat ze willen: een lange termijn cashflow. De enige partijen die hier geen voordeel bij hebben, zijn traditionele projectontwikkelaars en makelaars.

“Het moeilijkste van ons werk is eigenaren van vastgoed uitleggen wat we doen,” zegt Paul Kengen, één van de drie partners. Local is namelijk geen makelaar en geen traditionele projectontwikkelaar, maar doet iets nieuws: het brengt als projectontwikkelaar van duurzame renovaties de wensen van eigenaren en gebruikers bij elkaar. “We bouwen een brug tussen eigenaren en gebruikers,” zegt medepartner Phlip Boswinkel.

Kantoormarkt kantelt

De vastgoedmarkt zat er blijkbaar op te wachten. Local, opgericht in 2009, groeide tijdens de vastgoedcrisis van vier naar tien mensen. In het traditionele vastgoedmodel hebben eigenaar en gebruiker praktisch nooit contact en hebben projectontwikkelaars en makelaars het voor het zeggen. Zij kunnen de winst van een nieuwbouwdeal verdelen. De lege kantoorpanden die KPMG en Cap Gemini achterlaten om nieuwe kantoren te betrekken, werden emblematisch voor de gevolgen van deze praktijk in een krimpende markt.

Neem het nieuwe kantoorgebouw van consultancybedrijf Cap Gemini, waarvan op dit moment de eerste palen worden geheid. “Daar zitten alle perversiteiten van vroeger in,” zegt Boswinkel. Gemeente, ontwikkelaar, aannemer en belegger, allemaal pakken ze een korte termijn winst. Een leeg kantoor blijft achter.

Angst voor leegstand

“De markt is aan het kantelen,” zegt Boswinkel. Door de crisis, de vergrijzing en het nieuwe werken staan er miljoenen vierkante meters kantoor leeg. Hierdoor krijgen de huurders het voor het zeggen. Daarnaast zijn de eigenaren van vastgoed, vaak institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, bang voor leegstand.

Local stemt de wensen van de nieuwe machthebbers op elkaar af. De kunst is het combineren van deze verschillende wensen. De huurder wil vooral een comfortabele en gezonde werkplek, die zorgt voor een hoge arbeidsproductiviteit. De eigenaar wil rendement op lange termijn en een laag risico op leegstand.

Vanzelf duurzaam

Voorwaarden zijn dat de huurder bereid is te kijken naar zijn totale huisvestingskosten, kale huur plus energiekosten en dat de eigenaar afstand doet van de korte termijn projectontwikkelingswinst. “Die is er namelijk niet,” zegt Boswinkel triomfantelijk. Er zijn alleen lange termijn drijfveren. Door deze wensen op elkaar af te stemmen, ontstaat volgens Boswinkel vanzelf een duurzaam gebouw. “Comfort en rendement leiden tot duurzaamheid. Het werkt niet andersom.”

Vorig jaar overtuigde Local eigenaar Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Beroepsvervoer over de weg om zijn kantoor in Zoetermeer te renoveren en huurder Zuid-Hollandse drinkwaterbedrijf Dunea om te blijven in het kantoor van 10.000 vierkante meter. Dunea heeft na de renovatie comfortabele werkplekken met veel daglicht en een lage energierekening.  Het Pensioenfonds heeft de komende tien jaar een stabiele cashflow uit huur en een laag risico dat die cashflow over tien jaar opdroogt als er geen nieuwe huurder meer te vinden is. Het moet namelijk een leefbaar pand met een lage energierekening worden dat ook over tien jaar nog gewild is. Energiegebruik vindt het pensioenfonds op lange termijn dermate belangrijk dat het ervoor koos om het energielabel van G naar A terug te brengen, terwijl Dunea genoegen nam met label B.

Voorwaarde om op deze manier te werken is transparantie en dat is voor alle partijen wennen. “Doodeng,” zegt Boswinkel die vijftien jaar in de traditionele projectontwikkeling zat. Na enig aandringen – practise what you preach – vertelt  hij dat het kantoor van Dunea voor zevenhonderd euro per vierkante meter wordt verbouwd.

CO2-uitstoot omlaag

De gebouwen die na renovatie ontstaan, dragen op verschillende manieren bij aan de verduurzaming van de Nederlandse gebouwde omgeving, goed voor twintig procent van de totale CO2-uitstoot. Ten eerste halveert het energiegebruik en daarmee de CO2-uitstoot. Ten tweede komen de gebouwen niet leeg te staan. “Geen rotte kiezen in de binnensteden en nieuwe gebouwen in het weiland,” vat Boswinkel samen.

Stel dat Nederlandse aannemers de komende jaren in hoog tempo gaan renoveren, dan kunnen ze de totale CO2-uitstoot significant terugdringen. Nederland telt nu vijftig miljoen vierkante meter kantoorvloer. Hiervan kun je vijf het beste slopen, zegt Boswinkel. Als we in plaats van een miljoen vierkante meter per jaar bijbouwen zoals in de hoogtijdagen, twee miljoen vierkante meter per jaar renoveren, zegt Kengen, dan kunnen we in tien jaar bij bijna de helft van het Nederlandse kantorenbestand het energiegebruik halveren.